Fora do SFI, alienação fiduciária de imóvel também dispensa escritura pública

O que muda

Para o advogado — Quem assessora credor, incorporadora ou securitizadora fora do SFI e do SFH deixa de precisar de escritura pública em tabelionato para constituir a garantia — basta o instrumento particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Se o registro for recusado só por a parte não integrar esses sistemas, a recusa contraria o texto expresso do Provimento.Provimento 246/2026, em vigor desde a data de publicação

Para a empresa — Incorporadoras, loteadoras e credores fora do SFI e do SFH deixam de arcar com o custo e o tempo da escritura pública para constituir alienação fiduciária de imóvel em garantia — a exigência valia como barreira extra que quem opera dentro desses sistemas não enfrentava.

Para quem estuda — A base legal não mudou: o art. 38 da Lei 9.514/1997 permite instrumento particular com efeitos de escritura pública desde 2004. O que oscilou foi a interpretação administrativa — o CNJ restringiu em 2024, o STF discordou numa decisão individual, e só agora a norma do CNJ foi realinhada ao texto da lei.

O que o novo texto diz

O Provimento 246 dá nova redação ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o foro extrajudicial — o conjunto de regras que os cartórios de todo o país seguem. O núcleo da mudança é este:

poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação - SFH.Provimento CN 246/2026 (CNJ), art. 1º, que dá nova redação ao art. 440-AO do Provimento CN 149/2023 (CNN/CN/CNJ-Extra)

A regra vale para atos e contratos ligados à Lei 9.514/1997 — compra e venda com alienação fiduciária, mútuo com alienação fiduciária, cessão de crédito com garantia real — e alcança pessoa física e jurídica, dentro ou fora dos sistemas financeiros e do mercado de capitais. A única ressalva é a lei federal que, em hipótese específica, exigir escritura pública de forma expressa; fora dela, a faculdade é geral.

E o Provimento fecha a porta para a prática que motivou a mudança — recusar o título só pela natureza do credor:

É vedada a recusa de recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.Provimento CN 246/2026 (CNJ), art. 1º, § 3º do art. 440-AO

O que não muda: o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua obrigatório para a propriedade fiduciária se constituir, e a qualificação registral — a conferência dos requisitos formais e materiais do título, prevista no art. 23 e seguintes da Lei 9.514/1997 e na Lei 6.015/1973 — segue de pé. O que cai é só a exigência de escritura pública fundada exclusivamente em quem são as partes.

De onde vem a regra — e o vaivém de 2024 a 2026

A permissão não é nova. Desde a redação dada pela Lei 11.076/2004, o art. 38 da Lei 9.514/1997 já autoriza o instrumento particular com efeitos de escritura pública, sem recorte por tipo de credor:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.Lei 9.514/1997, art. 38 (redação da Lei 11.076/2004)

Em junho de 2024, o próprio CNJ restringiu essa leitura: os Provimentos 172, 175 e 177/2024 limitaram o instrumento particular às entidades que operam no SFI e no SFH, cooperativas de crédito, securitizadoras e agentes sujeitos à regulação da CVM ou do Bacen. A restrição foi suspensa no Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000, e em dezembro daquele ano o ministro Gilmar Mendes, do STF, julgou o Mandado de Segurança 39.930/DF: para ele, a Lei 9.514/1997 não prevê nenhuma restrição desse tipo, e o CNJ, ao criá-la, contrariou o objetivo da própria lei de baratear o crédito imobiliário. O Provimento 246 cita ainda precedente do STJ no mesmo sentido (AgInt no REsp 1.530.556/MS) e formaliza, no texto do Código Nacional de Normas, o entendimento que já vinha sendo aplicado caso a caso.

O art. 2º do Provimento resolve o período de transição: instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos 172, 175 e 177/2024 são considerados regulares, desde que atendam à legislação federal. Na prática, título que um cartório recusou só por causa da exigência agora revogada pode voltar a ser apresentado a registro.

A regra geral do Código Civil, e por que ela não se aplica aqui

O motivo de a discussão existir é que a regra padrão do direito civil vai na direção oposta:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 108

O próprio art. 108 abre a exceção — "não dispondo a lei em contrário" — e é exatamente aí que entra a Lei 9.514/1997, como lei especial:

Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial.Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.368-A

É a mesma lógica de sempre entre lei geral e lei especial: o Código Civil fixa a escritura pública como regra para transferir direito real sobre imóvel de valor relevante, mas abre mão dela quando lei especial dispuser diferente — e a Lei 9.514/1997 dispõe. O erro que os Provimentos suspensos cometeram não foi negar essa exceção, mas recortá-la por tipo de credor onde a lei especial não fez recorte nenhum.

Por que a controvérsia não fechou

A decisão de Gilmar Mendes foi tomada numa ação individual, e o próprio tema segue em disputa na 2ª Turma do STF: o agravo no Mandado de Segurança 40.223/2025, movido contra a suspensão dos Provimentos 172 e 175, teve o relator votando por manter a suspensão — e portanto a interpretação ampla do art. 38 —, mas os ministros Luiz Fux e André Mendonça divergiram para restabelecer a exigência de escritura pública fora do SFI e do SFH. O ministro Dias Toffoli pediu destaque em 2026, o julgamento saiu do ambiente virtual para a sessão presencial, e não foi retomado até a publicação do Provimento 246.

Perguntas diretas

A alienação fiduciária de imóvel sempre precisou de escritura pública?

Não. Desde a redação dada pela Lei 11.076/2004, o art. 38 da Lei 9.514/1997 já permite formalizar esses contratos por instrumento particular com efeitos de escritura pública, sem exigir que o credor pertença ao SFI ou ao SFH.

O cartório pode recusar o registro de um instrumento particular por o credor não integrar o SFI?

Não mais. O § 3º do art. 440-AO, na redação dada pelo Provimento 246/2026, veda expressamente a recusa de recepção, qualificação ou registro fundada exclusivamente em a parte não integrar o SFI, o SFH ou regulação específica equivalente.

Um instrumento particular recusado durante a vigência dos Provimentos 172, 175 ou 177 de 2024 continua inválido?

Não necessariamente. O art. 2º do Provimento 246/2026 considera regulares os instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência daqueles Provimentos, desde que atendam à legislação federal, o que abre caminho para reapresentar a registro um título recusado só por essa exigência.

A discussão sobre exigir escritura pública fora do SFI já está definitivamente encerrada no STF?

Não. A decisão que embasou a mudança foi tomada numa ação individual, e o agravo no Mandado de Segurança 40.223/2025 segue pendente na 2ª Turma, com votos divergentes já registrados e o julgamento suspenso por pedido de destaque desde 2026.

O que ainda não está decidido

A base da mudança é uma decisão monocrática do STF (MS 39.930/DF) e um precedente do STJ, não uma tese vinculante. O agravo no MS 40.223/2025, que discute a mesma exigência, teve o julgamento suspenso por pedido de destaque do ministro Dias Toffoli e ainda não foi retomado — com dois ministros já tendo votado para restabelecer a exigência de escritura pública fora do SFI e do SFH.