Verbete · Direito civil

O que é alienação fiduciária de imóvel

Em uma frase Alienação fiduciária de imóvel é a garantia pela qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem, mantendo a posse direta, até o pagamento da dívida — quitada a obrigação, a propriedade volta a ser plena. É regida pela Lei 9.514/1997, e desde 2004 pode ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, sem precisar de tabelionato.

Como funciona a garantia

O devedor (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário) só para garantir a dívida — não é venda. Enquanto paga, o devedor continua morando ou usando o bem, na condição de possuidor direto. Se quita a dívida, a propriedade plena volta a ele; se não paga, o credor pode consolidar a propriedade e vender o bem em leilão para se ressarcir.

Escritura pública ou instrumento particular

A regra geral do Código Civil exige escritura pública para transferir direito real sobre imóvel de valor relevante, mas abre exceção quando lei especial dispuser diferente:

Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial.Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.368-A

A Lei 9.514/1997 é essa lei especial, e desde a redação dada pela Lei 11.076/2004 permite o instrumento particular com efeitos de escritura pública para os contratos de alienação fiduciária de imóvel, dispensando o tabelionato de notas. O que continua obrigatório é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis: é o registro, não a escritura, que faz a propriedade fiduciária existir.

Quem pode usar

A lei não restringe o instrumento particular a quem opera no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — a faculdade vale para qualquer credor, pessoa física ou jurídica. Entre 2024 e 2026, o CNJ chegou a limitar essa leitura por via administrativa, e depois recuou; o histórico dessa oscilação está na notícia ligada a este verbete.